Qu’est que la copropriété?

05D9E86AF03946C5B230CED37495D2BC-1Le nombre de logements en copropriété s’élève en France à près de 7,6 millions sur un total de 29,5 millions de logements (Insee — enquête logement de 2002). La copropriété est un phénomène essentiellement urbain puisque près des 2/3 se trouvent dans des agglomérations de plus de 200 000 habitants et que 30 % des logements en copropriété sont en région parisienne.

Selon le droit français, la copropriété fonctionne sous le régime de l’indivision forcée, c’est-à-dire un régime inspiré de la mitoyenneté. Le régime de la copropriété est strictement encadré par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et le décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour son application. Ce cadre a été modifié récemment par la loi SRU du 13 décembre 2000 et par la loi ENL du 13 juillet 2006Les articles 6 à 37 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 et les décrets sont d’ordre public, c’est-à-dire que l’on ne peut y déroger par contrat. Textes auxquels il convient d’ajouter l’arrêté du 19 mars 2010 modifiant l’arrêté du 2 décembre 1986 relatif aux mesures de publicité des prix applicables dans certains secteurs professionnels, dits arrêté NOVELLI, qui encadre les contrats de mandat de syndic.
Ce régime particulier de la propriété immobilière s’est imposé du fait du nombre croissant d’immeubles de rapport appartenant, comme il était d’usage quasi général jusqu’au xixe siècle, à un seul propriétaire, et qui se sont trouvés vendus par lots à des propriétaires différents. Ce cas de figure jadis exceptionnel, devenant commun au cours du xxe siècle, amena le législateur à faciliter la gestion et l’entretien de ces immeubles « divisés » et à encadrer des problèmes nouveaux, inconnus dans les maisons d’autrefois : parties communes, frais d’entretien répartis, etc. En France, le premier texte spécifique à ce nouveau statut fut la loi du 28 juin 1938, remplacée par la loi en vigueur du 10 juillet 1965.

Les immeubles sous le régime de la copropriété vont du bâtiment de deux logements ( deux propriétaires différents) jusqu’à des ensembles de plusieurs bâtiments regroupant des centaines de logements. Les plus grandes copropriétés de France, Grigny 2 (Grigny, Essonne) et Parly 2 (Le Chesnay et Rocquencourt, Yvelines) avoisinent les cinq mille logements. Particularité notable pour un ensemble de cette taille, la Résidence Elysée 2 (La Celle St-Cloud, Yvelines) est une copropriété de 1450 logements autogérée par les copropriétaires eux-mêmes, réunis sous forme de syndicat coopératif.
Toutefois, près de 30 % des copropriétés comptent moins de 10 logements et 70 % d’entre elles ont moins de 30 logements. Les propriétaires occupants sont représentés autant que les propriétaires bailleurs.

Copropriétaire et syndicat des copropriétaires
Les copropriétaires d’un immeuble sont l’ensemble des personnes propriétaires d’un lot au sein de l’immeuble, lot comprenant des parties privatives et une quote-part des parties communes. La Loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, a prévu que la qualité de copropriétaire entraîne de droit celle de membre d’une collectivité : le syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires est une personne morale distincte de la personne de chacun des copropriétaires. Ainsi, si les décisions sont prises par le collectif : le syndicat des copropriétaires, ce n’est qu’à l’issue de la convocation de chacun des copropriétaires au vote des décisions au sein d’un organe unique : l’assemblée générale des copropriétaires.

Les décisions prises lors de l’assemblée générale des copropriétaires engagent le syndicat des copropriétaires. Elles doivent donc être exécutées, mais pas par le syndicat des copropriétaires qui n’est pas le représentant des copropriétaires. La Loi du 10 juillet 1965 a donc prévu que l’administration de la copropriété, comportant l’obligation d’exécuter les décisions du syndicat des copropriétaires, soit gérée par une autre personne : le syndic.